Byggekostnadene har eksplodert, og nyboligbyggingen i Norge har sunket til det laveste nivået siden 1946. På Glimt Hage i Ås har vi gått tilbake til tegnebrettet — og spurt oss: hva skal til for at et ungt par med vanlig inntekt og ett barn faktisk skal ha råd til å eie en ny bolig nær Oslo?

For ti år siden var det en selvfølge: tjente du midt på treet, hadde fast jobb og hadde spart litt — så fant du et hjem du kunne flytte inn i. I dag er den selvfølgeligheten i ferd med å forsvinne, særlig for unge familier i Oslo-regionen. Tallene er ubehagelige.

I 2025 ble det igangsatt 15 542 nye boliger i Norge. Det er 44 prosent under det beregnede boligbehovet, ifølge Boligprodusentenes Forening. Eiendom Norge har gitt situasjonen et navn: «den verste boligbyggingskrisen siden 1946». Og krisen har en bemerkelsesverdig presis årsak. Det er ikke etterspørselen som mangler — det er tilbudet som ikke lar seg realisere.

For å forstå hvorfor så mange prosjekter stopper opp, må vi gå inn i regnestykket en utbygger sitter med. Tre store kostnadsposter dominerer: tomt, finansiering og bygging. Bygge- og finanskostnaden har steget kraftig de siste fem årene. Tomtekost har stort sett stått stille — men som vi skal se, er det ikke nødvendigvis en god nyhet.

Verst har det vært på byggekostnaden. Før pandemien lå byggekost for en blokkleilighet rundt 42 000 kroner per kvadratmeter. I dag er tilsvarende tall 60 000 kroner — en økning på 43 prosent på fem år. For en standard 3-roms blokkleilighet på 65 kvadratmeter betyr det at byggekosten alene har steget med over 1,1 million kroner per leilighet. Materialer, energi, en svak krone og høyere finanskostnader har trukket alt opp.

Tomtekost er en annen historie. Den har stort sett stått stille det siste året — problemet er at mange tomter ble kjøpt på topp før byggekost-galoppen begynte. Når byggekost og finanskost stiger, men utsalgsprisen ikke klarer å følge med, sitter utbyggere med tomter som er for dyre til at regnestykket går opp. De har rett og slett ikke marginer til å sette spaden i jorda. Konsekvensen er at prosjekter ikke legges ut for salg — ikke fordi etterspørselen mangler, men fordi det er uforsvarlig å bygge med tap. Resultatet ser kjøperne tydelig: i Oslo-regionen er det i dag svært vanskelig å kjøpe en ny 3-roms til under 6 millioner kroner.

For utbyggere som sitter med tomt på vent finnes det egentlig bare to veier ut. Den ene er å vente — i månedsvis eller årevis — på at inntektssiden tar igjen kostnadsveksten. Den andre er å gjøre noe med produktet selv: bygge mer kompakt, bygge smartere, redusere kvadratmeterne uten å redusere kvaliteten. Bare slik kan utsalgsprisen holdes på et nivå der folk faktisk kan kjøpe. Det er den siste veien vi har valgt på Glimt Hage.

For de som har god egenkapital og to høye inntekter er dette håndterbart. For alle andre — unge par med ett barn, single med middels lønn, etablerere som leier i et glohett marked — har det vært mest å gjøre én ting: vente. Eller flytte langt ut.

Sammen med arkitekt Håkon Berger fra Studio Gorilla har vi valgt å starte i den andre enden. I stedet for å spørre hvor stor leilighet kan vi få solgt, har vi spurt hvor lite areal trenger en familie egentlig, hvis hver kvadratmeter er gjennomtenkt?

Svaret ble en serie kompakte leiligheter der grunnrissene er optimalisert for hvordan folk faktisk bor: åpen stue og kjøkken som hovedrom, to fullverdige soverom, godt bad, og — kanskje viktigst — gjennomgående lys, gode oppbevaringsløsninger og en planløsning som ikke kaster bort areal på lange korridorer eller dødplass.

Den minste 3-roms-leiligheten på Glimt Hage er 40,8 kvadratmeter. Innstegsprisen er 4 millioner kroner. Det er omtrent 2 millioner under det man i dag må regne med for en tilsvarende ny leilighet i Oslo. Men poenget er ikke at den er liten — poenget er at den er nok. For mange er det forskjellen på å være eier eller leietaker.

For å gjøre regnestykket konkret har vi laget en kalkulator under. Den følger den faktiske utlånsforskriften som bankene må forholde seg til i 2026: maks 5 ganger brutto årsinntekt i samlet gjeld, minimum 10 prosent egenkapital, og en stresstest som forutsetter at du tåler renten pluss 3 prosentpoeng, minimum 7 prosent.

Skriv inn din egen eller husstandens inntekt og egenkapital, så ser du hva du kan låne — og hva slags bolig det rekker til.